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时评:楼市回暖 开发商的又一场炒作

2012-5-18 10:33:59  来源:北京商报  阅读:1539次 字体:

买涨不买跌的心态促成了近期部分新房项目成交的火爆,而二手房市场也出现了两年多以来从未有过的抢房现象,官方版数据似乎也证实了成交量真的在上涨,甚至带动了个别低价项目的涨价……这一切好像都在说明一个问题:房价真的回暖了。然而在限购令依旧的情况下,刚需族的出手真的可以将本已陷入冰封期的楼市一把拉出苦海,推向幸福的彼岸?在楼市回暖之声渐起的背后,谁又是最大的受益者?

红五月来了?

二手房再现抢房现象

只是回家跟媳妇商量了一下,第二天再去,陈亮看上的那套87平方米两居室就被卖掉了,他怎么也想不明白,这个已经到了大兴六环边上的项目,一口气提价超过10%的情况下,为何反倒抢手了?

然而从仅仅过半的5月楼市来看,陈亮的境遇绝非偶然。统计数据显示,进入2012年以来,商品住宅成交量跌幅持续收窄,直至3月出现2011年8月以来首次同比正增长后,增幅不断扩大,其中5月上半月,北京新建住宅签约套数为4679套,二手房住宅签约套数为5024套,均创造了年内最高值,合计成交9703套,比4月同期上涨幅度达到了45.4%,远超过3月同期成交量,比去年同期成交的6740套上涨了44%。

成交量的迅速攀升在为开发商快速去库存的同时,也给了他们提价的勇气。来自链家地产的调查显示,目前北京市在售新盘的成交均价已经是连续3个月同比正增长,其中单单在5月的增幅便达到了4.4%。

看似量价齐升的情况,仿佛预示市场真的迎来了“红五月”。

这样的传导效应也迅速影响了二手房市场,小业主的心态一改之前的给钱就卖,演变成了坐等升值。

“我真没成想能卖到这么高,那架势真像买白菜。”刚刚卖了自己惠新西街南里一套房子的松梅现在回想起自己多赚那16万元还有些不可思议。就在几天前,为了给婚房凑钱,松梅将婚前爸妈给买的惠新西街南里的一套38平方米小一居挂在了中介进行出售,用松梅自己的话说,房子除了占有两条地铁交会和楼层好点、南北通透以外的卖点,真没什么好的,面积小的两个人在家都显得拥挤,而且20年的房龄贷款也很困难。“我之前的心理价位最低是110万元,最高也就是120万元。”

房子一经挂出,松梅的电话就没闲着过。“基本上北京市面上的品牌中介都给我打过电话了,我当时挺高兴,自己掂量着可能是真回暖了,说不定还能卖到120万元。”让松梅没想到的是,在约定统一看房的当天,6家中介一共带了40组客户。“别说进屋,楼都上不去,没办法,各家中介的人先上楼拍照片,再组织在院子里介绍情况,问了问底价,还没看到真房子,就有9家客户报了120万元,低于这个价格的,压根就没让上楼。”松梅回忆,剩下的这9家在看完房后,现场就开始了竞价,最有意思的是单位在附近的客户还给另外一对夫妇做工作:这房子太小,俩人住不下。

“一共就20分钟吧,就涨到了135万元,我当时都傻了,报135万元的小夫妻看我不说话,估计以为不太愿意,赶紧拉我的手说再加1万元,全款就定了,我哪是嫌少啊,是吓着了,赶紧就同意了。”

“快速竞价、快速成交,这是2009年才有的情况啊,最近我都赶上好几拨了,虽然都是房子本身要么条件好,要么位置好,但回暖的迹象还是挺明显的。”就在松梅家楼下,一家品牌中介的业务员坦言,最近单子走得出奇的好。
 

数据说话

只是相对好了那么一点点

“谈不上回暖,只是相对来说要好一些。一方面销售量还是保持在百分之十几的下降幅度,另一方面价格也基本趋于稳定,并没有像炒作的那样。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来,所谓“红五月”只是相对于曾经最为惨淡的2月而言,稍显回暖,而这也仅仅是体现在成交量的跌幅收窄上,价格并没有明显的异动。

北京市房协秘书长陈志则告诉记者,以北京为例,3月的大幅回暖仅仅是基于基数过小而出现的短暂技术性回暖,这从4月的成交量下滑便可看出一二来。“虽然这个月到现在新房卖得不错,但多半是远郊区县降价比较明显的项目,因此说回暖为时尚早。”

两位专家的观点从具体项目的销售情况也可看出。

来自北京市住建委的统计显示,从2012年5月1日-15日,合计签约套数超过150套的住宅类项目为36个,合计签约套数达到了9703套,占据全市总销售量的近一半,这些项目主要集中在大兴、通州等郊区县,其中平均成交价与2月相比,涨价的有19个,其中涨幅最明显的几个楼盘分别为鸿坤理想城(楼盘资料 业主论坛) 、K2百合湾(楼盘资料 业主论坛) 、香悦四季(楼盘资料业主论坛) 等,上涨幅度不足10%,更有10个上调价格的项目涨幅不足5%。

“如果项目后一期比前一期调价不超过5%,有可能是产品不同导致的,比如位置好一点,户型科学一点,朝向更理想一些,这属于技术性调价,跟真正的涨价并没有直接关系。”北京中原地产市场部研究总监张大伟分析表示。

相比之下,下调价格的项目也达到了17个,其中芭蕾雨·悦都(楼盘资料 业主论坛) 、徜徉集(楼盘资料 业主论坛) 、绿地·国际花都(楼盘资料 业主论坛) 、金融街·金色漫香林(楼盘资料 业主论坛) 等下调幅度均超过10%。对此,伟业我爱我家副总裁胡景晖认为,这些下调价格的楼盘都有一个明显的特点,远郊区县,项目本身所在区域房源比较充足,供需不平衡,且前期出货并不好,所以开发商一旦资金链紧张,势必要较大幅度地调整价格出货。

噱头背后

谁制造了回暖假象

既然数据并不支持楼市出现真正的回暖,那么是谁制造了本轮楼市回暖的假象呢?背后用意又如何?

“成交量的一度回暖主要是因为一些税收优惠、利率优惠的刺激,使得首次置业刚性需求得到释放。但是这个局面的维持时间很有限,因为历史上也有过这种类似的情况,但最多维持三四个月左右,且不会造成实质性也就是价格方面的波动。”在胡景晖看来,虽然单纯依靠刚需释放的回暖并不可持续,然而却成了部分开发商借机促销的手段。

顾云昌也认为,目前购房者对于房价的预期仍处于会进一步下降之中,加上房地产调控力度总体上仍然没有放松,导致成交量的不足,房地产开发商资金量不足,势必就有出货和放缓开工速度的需求,而前者正是屡屡出现回暖迹象的根源。

正是由于这样的原因,业内专家一致判断,由于统计局的数据已经很明显,无论是北京市还是全国,开工量都大幅锐减,这就说明开发商对未来的情况并不看好,所以消极怠工,但为了出掉手里的货,先是大幅降价,发现老百姓还是看跌,不如涨涨试试,利用了购房者买涨不买跌的心态,这个时候如果购房者挺不住,那过不了多久就是真的回暖了。

“一旦买涨不买跌的心态形成,开工又不足,后市的房地产供应会存在问题,容易导致供不应求,这样房地产市场又可能会重新反弹。实际上以前房地产市场过快上涨的背后很多都是供应不足,而中央也提出了加快商品住房的建设供应,正是怕未来出现报复性反弹的情况。”

年内走势

房价是涨还是跌

值得一提的是,让购房者如此紧张的楼市回暖,除了量价以外,近期出现的近30个城市调控政策微调也是主要因素。

“不能说有些地方出台微调政策就是坏事情。房产调控的目的是为了让房地产市场合理发展,以前房地产市场的发展过于粗放,与老百姓的收入差距很大,现在是让房地产价格回归到一个合理水平。”陈志则认为,“如果能够保持住成交量上涨,而价格没有上涨,这就是房地产调控好的现象。并不能说成交量的上升就意味着房产调控放松或者失败了。各个地方出台微调政策,只要是符合房产调控大的方向,促进结构合理的,我觉得也不是不可以。”

顾云昌指出,虽然年内的趋势趋于下行,投资增幅下降,销售量继续下降,房价会保持相对稳定,但是不能排除个别性价比比较高的楼盘上涨的现象。不过,准确看待年内房地产走势,还要看现行的调控政策如何,还有宏观经济、金融政策、货币政策等,这些都将影响到房地产市场的走向。“我对于当下楼市调控有两个担心,第一个是如果不继续控制,政策放开,房地产就强势反弹。第二个是调控力度过大,房地产投资不能够稳定增长,使得房地产硬着陆。不过现在看来,第二个担心更为严重一些,因为整个经济环境处在下行阶段。”

而让胡景晖目前最担心的还是在于,楼市调控相应的长效性政策还没有真正出台,比如土地制度改革、税收制度改革、收入分配改革等等。这些都影响到楼市调控的效果,目前这些技术性调控,其使用的效力已经用尽,急需出台一些稳定的政策来稳定房地产市场。

“对于开工量的不足,我觉得不用太担心,目前的库存量太大了,20个城市有60万库存房,这些库存都没有消化的背景下,也没必要有那么多的开工量。况且在如此大量的库存下,开发商仍然没有降价的动作,可见开发商扛住调控的底气还是比较足的。”胡景晖预计,年内北京房地产市场交易量取决于政策能否让改善性需求入场,否则下半年的交易量可能会很惨淡。而在价格这块,预计是稳中有降,据了解,北京住宅的供应量会在50万套,而购买的需求预计在20万套左右,因此房价不会上涨到哪儿去。


 

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