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浏阳签订限时销售的独家代理合同需谨慎

2018-7-5 12:28:33  来源:www.xiangtanjob.com  作者:湘潭人才网  阅读:1275次 字体:
摘要:在业主进行房屋委托交易的过程中,常常会遇到中介提供的“独家代理”的服务。“独家代理”有哪些优缺点呢?业主应该如何选择?     独家代理是中介方为了掌握更多房源而采取的一种办法。为了获得独家代理资格,房产中介不惜做出各种承诺,比如在约定时间内出售、成交价高于市场水平等,甚至会主动降低佣金标准。
  自己的房屋都没有出售权?
  
    人居周刊讯(记者张沁)最近,何先生遇到了一件闹心事,在与房产中介签订限时销售合同后,侄子找上门来要买房,自己却无权出售,要不然就面临违约,到底是怎么回事呢?
    今年6月份,获知何先生有房子要卖,浏阳市某房产中介公司工作人员来到何先生家里,通过一番协商,何先生同意委托该房产中介代理销售自己名下一套70平方米的房屋,双方签订了限时销售合同。
    在合同中,何先生为甲方,房产中介公司为乙方。双方约定交易净收价格为43.9万元,限时销售期限为2018年6月13日至2018年9月13日。
    何先生收取了房产中介的100元保证金,并在合同中注明中介如若未能在限售期限内找到合适的买家,则何先生有权没收保证金。
    十天后,何先生的侄子听到叔叔有房子要卖,主动找到了何先生,并确定了购买意向。当何先生告知中介自己要出售此房屋时,房产中介的工作人员表示:“在合同期限内,你没有出售权,只能由我公司独家代理销售,否则就算你违约。”
    何先生顿时很诧异,怎么自己的房子还不能卖了呢?
    仔细查看当时签订的《限时销售合同》,何先生发现合同中确实做了明确约定:“在限售期限内,甲方不得自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产。如果不配合,乙方有权单方面解除合同并追究甲方的违约责任,收取委托交易价格的4%作为违约金。”
    这时,何先生懊恼不已,自己当时签订合同过于草率,没有去中介公司实地查看,也没有仔细查看合同内容,导致现在自己的房子都没有出售权了。
    那么,作为房屋的主人,何先生是否有权出售呢?限时销售合同是否合法呢?记者咨询了本报常年法律顾问王洪流律师。
  
  律师解读
  合同内容应体现公平平等
    根据合同内容,将何先生与中介公司双方的违约行为及责任进行对照比较发现,中介公司的违约行为及责任为:1、三个月未找到合适买家的,没收保证金100元;2、三个月未履行推销义务,需向何先生支付委托交易价格的4%作为违约金。
    中介公司的第2条违约行为形同虚设,在有效期内,乙方可随便找一“托”,即可证明其已尽到了勤勉义务,而无需支付违约金。因此,中介公司的违约行为其实只剩下第1条,所承担的最大代价就是支付100元的保证金。合同应体现平等、等价和公平的原则,只有这样才能实现合同正义。而合同中显失公平的条款是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同条款,往往是当事人双方在权利和义务上极不对等、在经济利益上不平衡,因而违反了公平合理原则。
    《合同法》第五十四条规定,因重大误解或是显失公平订立的合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此,何先生有权请求撤销该合同。
  
  记者观点
  签订限时销售的独家代理合同需谨慎
    在业主进行房屋委托交易的过程中,常常会遇到中介提供的“独家代理”的服务。“独家代理”有哪些优缺点呢?业主应该如何选择?
    独家代理是中介方为了掌握更多房源而采取的一种办法。为了获得独家代理资格,房产中介不惜做出各种承诺,比如在约定时间内出售、成交价高于市场水平等,甚至会主动降低佣金标准。
    如果业主想卖个好价钱或者没有精力,往往也会选择独家代理,这样可以免除在多种平台上发布房源价格不统一问题,也能减少被电话骚扰的情况。但房产中介一般对卖家也会提出各种要求,比如不能重复挂牌。
    因此,签订独家代理合同之前,购房者一定要了解清楚双方的权利和义务是否对等,并了解自己要承担的违约责任,然后再决定是否签订该协议,不可听信中介给予的承诺便轻易下笔。
    另外,在决定将房源挂在二手房中介机构出售时,要选择那些信誉度比较高的中介机构,最好是实地查看是否有正规的经营场所、营业执照和市住房保障局发放的浏阳市房地产经纪机构备案证书。
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