在经济下行明显的情况下，宏观调控政策“放松”已成共识，在这样的情况下，不但抑制房地产投机难度增大，购房者寄希望的年内房价再度下探或成泡影。

中国社科院昨日发布2012年《房地产蓝皮书》指出， 需求低迷导致年内几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

政府和房企各有“算盘”

据课题组成员、中国社科院城市与环境研究所副研究员李恩平介绍，在经历经济增速趋缓、土地出让收入下降后，一些地方政府正面临经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急；经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业也面临盈利下滑、资金链断裂风险，必然试图寻求为房地产调控政策松绑。

“政府与企业、中央与地方差异化的利益诉求，导致地方政府和企业在对中央政策的执行和实施中，更积极寻找有利于自身利益的政策突破，消极应对不利于自身利益的政策实施，导致调控政策的执行和实施难度增大。”李恩平表示。

李恩平认为，预期2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。

房价将延续上年的盘整态势

除了房地产本身的情况外，整体经济的下行，也为楼市调控松绑“创造”了“机遇”。

国家发改委投资研究所原所长、中国投资学会会长张汉亚指出，从数据来看，从去年四季度开始的经济下滑到今年二季度伊始并没有止住，且有继续下探的趋势，投资、消费、外贸“三驾马车”中，投资的下滑是惟一短期内可以止住的。“一方面是政府投资，比如重大工程，另一方面就是楼市投资。”在张汉亚看来，正是由于对经济下行承受能力的不足，导致地方政府当下放松调控的迫切性非常强。

尽管在张汉亚看来，房地产最困难时期已经过去，但中国社科院社会学所研究员牛凤瑞却指出，“由于需求低迷，2012年几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损”。牛凤瑞判断，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

谨防楼市调控留下“后遗症”

牛凤瑞还特别提示，在政策调整的同时，必须密切关注本轮调控留下的种种“后遗症”，其中包括地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差、调控对自住性住房需求存在一定的挤压效应以及不健全的保障性住房融资与管理机制等。

对此，李恩平代表社科院课题组也建议，未来应探讨首套普通住房优惠政策和超大城市限购制度化，应在完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策的基础上，尽力避免在首付比例、利率等方面优惠程度的频繁调整，并结合城镇体系建设、超大城市资源环境承载能力、房产税征收，探讨限购政策制度化的可行性。

“另一方面，促进保障性住房投融资主体多元化和市场化，完善保障性住房建设的投融资机制，包括完善进入、退出机制，完善分配机制，设置保障性住房专门管理机构，配备专职管理人员。此外还应当防止在市场分化情况下形成的房地产市场垄断，约束非房地产国企进入房地产领域。”李恩平表示。

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