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北京“日光盘”多掺水 开发商玩“心跳”战术

2012-6-9 17:06:57  来源:网易新闻  阅读:1280次 字体:
楼盘名区域套数面积金额均价

去化率(最新一期)

鲁能7号院顺义468540556009036451111624.31%鸿坤理想城大兴351335136032630601800090.16%橡树湾海淀2503105810300193283316488.98%(1#楼)龙湖时代天街大兴243266023339011221255184.06%(4#楼)保利春天里大兴232205282816760501372139.73%绿地国际花都密云22616408145011716883782.84%%(17#、18#楼)中粮万科长阳半岛房山171166602482482501490020.83%芭蕾雨·悦都房山158139441930254131384298.23%徜徉集房山14716665226950884136180%北京城建·世华泊郡朝阳140146123216042312200990.48%(注:去化率数据统计时间为2012年6月5日,以各项目最新申领预售许可批次房源为统计对象)

热销属实 但“日光”难光

事实上,北京楼市在5月份成交高涨之中,热销项目的确功不可没。网易房产成交数据中心统计显示,过去一月中(5月6日到6月4日),成交前十的项目约占到市场总成交量的30.24%,10个项目平均成交量为236.2套/月,排第10位的红木林(资料、团购、论坛)成交也达到137套。

于此同时,多个项目号称或被认为是“日光盘”。搜索“日光盘”结果显示,北京市场上涉及到的项目有:华润公元九里、保利春天里(资料、团购、论坛)、龙湖时代天街(资料、团购、论坛)、世华泊郡、鲁能7号院(资料、团购、论坛),以及“接近日光”的金域华府。市场因此再现紧张气氛,让正在观望的购房更加纠结。

不过,网易房产调查发现,即使以“接近日光”的标准来衡量,以上项目也有半数在夸大事实。

“开盘当天保利春天里销售中心人气指数近乎爆棚,掀起了一阵又一阵的抢房热潮,本次开盘所推出的当天被抢购一空再一次刷新了今年北京楼市成交记录”,据报道,保利春天里开盘“日光”。

然而,网易房产调查发现,保利春天里开盘至今已满1月,但其在4月28日一共拿到了672套房源的预售许可证,目前网签和认购的总和仅为267套,占比约为39.73%。

鲁能7号院在近一周排名成交量首位,成交达221套之多,但事实上,该项目迄今申领了3个批次房源的预售许可证,2011年7月22日的一批已经过期,今年4月1日的一批房源仅有35套显示网签,占比24.3%;最早在2010年10月入市的一批房源,网签了288套,尚有40套显示可售。

龙湖时代天街已经多次“日光”,最新入市房源是在4月28日拿到的预售许可证,该项目在5月份主推4号楼,207套房源(包含商业)。网易房产调查显示,龙湖时代天街要求在预定之后5日内交付首付,开盘迄今半月多,但尚有18套住宅显示未签约或被认购。

朝阳区来广营乡的世华泊郡最近引人关注,也是因为其销售“日光”。网易房产调查发现,该项目是最接近“日光”的一个,5月6日拿到了189套房源的预售证,目前仅剩18套显示可售。

“日光”也靠“捂盘”

“有的开发企业并不希望房子卖那么快”,深谙代理行业的高策地产董事长陶红兵告诉网易房产,开发商对市场有自己的判断,有时候代理商希望多卖房子,但开发商反而希望能控制节奏。

网易房产在对“日光盘”的调查中发现,号称“接近日光”的金域华府,可能比某些“日光盘”的实际去化率要高。金域华府目前网签114套,认购107套,尚有114套可售,去化率为65.97%,整体去化率甚至高于保利春天里和鲁能7号院。

有业内人士认为,“日光盘”十分难见,实际上多是出于营销宣传的需要。

长时间限购之后,开发商已经从面对市场成交量萎缩的无奈中清醒过来,尤其是品牌开发企业,在营销中可以充分利用市场走势调动观望、犹豫、纠结的购房者,5月份,随着多地调控政策微调和经济增速下滑,就理所应当成为“诱因”。

不仅如此,“利诱”之外,还有“威逼”。据报道,伴随着前一天的“日光”,5月28日,华润公元九里的销售负责人即表示,从即日起各种相关折扣与优惠均将终止。

网易房产在调查中发现,热销项目的销售人员往往会对看房者表示,当天预定最为合适,很快优惠幅度将会减少。并且位置较好的房源往往会被“捂热”,在后期以相对较高的价格出售,从而形成“越早买,越便宜”的事实。

此外,很多项目在申领了预售许可证之后,并不是一次性推出所有房源,而是少量多批次推盘,有意将已经交纳预定金的客户放到下一批次排号,以使其下定决心、不再反悔,并且以此来制造次次热销的气氛。

即使如此,新开盘项目赢得市场并非易事,定价也极为困难。“一方面要最大限度地保证项目利润,另一方面要能实现较好成交,其中的平衡点很难把握”,亚豪机构副总经理高姗告诉网易房产。

不过,购房者心里也很难把握入手时间和价格的平衡点,市场冷清时怕“买亏”,市场稍有回暖又担心房价上涨。

(本文来源:网易房产 作者:房涛)

网易房产讯 “红五月”北京楼市成交量大涨,其中,热销项目更是备受关注,号称或被称为“日光盘”的项目多达5个以上,个别项目也号称“接近日光”,然而有人也对这“繁荣”景象发出质疑之声。网易房产调查发现,热销项目引领楼市是不争之实,然而“日光”则多有夸大成分,开发商用来与购房者打心理战的手段也十分丰富。

热销项目成交数据遭质疑

“华润·公元九里(资料、团购、论坛)二期,京西南首席豪宅,认购四小时,狂销八亿!”5月27日,华润公元九里在微薄上公布了如上信息。北京电视台著名主持人长盛随后回复,“市场真起了,昨天有项目差点儿成为日光盘,一小区的二手房突然卖掉八套,过去半年都沒卖八套。为什么?怎么了?”

不过,数天之后,一位资深媒体人士对此提出质疑,“华润公元九里号称4个小时卖了8个亿,卖了120套房子,至今建委网签上只有25套预订,其他的都是绿色可售状态,即便是签约有时间过程,根据建委网站上该项目可售房源总数,似乎也没有120套这么多。而且华润申报预售价接近3万,这在大兴是怎么批下来的?很多项目动辄声称日光来造势,是否真的,需要开发商拿出证据来”。

华润置地(北京)股份有限公司品牌总监王简回应表示,“建委网上认购需要约5天时间进行购房人资格审核,资格通过后才会显示出认购或签约状态;本次A区预售房源共计150套,认购121套”。

网易房产调查显示,华润公元九里在4月27日拿到150套房源的预售许可证,开盘日期为1个月后的5月27日,截至6月5日,开盘之后经过了6个工作日,完成网签和认购的套数合计为94套,尚有56套显示可售。

华润公元九里完成签约部分的成交均价为27469元/平米,若按成交额8亿元(签约、认购总和)计算,则约成交29124平方米,占比为77.58%。而按套数计算,成交占比为62.67%。也就是说,8亿元的成交额可能稍显夸张。

5月1日-31日 北京住宅成交套数TOP10

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