瑞安旗下商业房地产的独立上市，是罗康瑞一直以来的愿望，可惜长期处于搁浅状态。不过，相信分拆上市一事，应该不会拖太久。

就在今年五月下旬，瑞安房地产正式公告宣布，公司已就分拆中国新天地有限公司向联交所提交建议，而联交所已确认可进行建议分拆。

据了解，建议分拆的主体中国新天地定位为瑞安集团的首要商业地产公司。中国新天地的业务将主要聚集在中国城市繁华地段管理、设计、租赁、营销、提升及重建高端零售、办公楼、娱乐及酒店物业。

当然，仅从目前的公开信息来看，瑞房只是正式将商业地产分拆提上重要日程，但至于何时实现，依然有待观察，毕竟目前的资本市场表现欠佳。

“目前的市况确实并非是最理想，我们现在是先做好准备工作，下半年如果市况有所改善，我们会比较积极推进这件事。”6月7日股东大会之后，瑞安集团主席罗康瑞回应称。其更表示，如果时势不好，新天地可能会推迟上市。

新天地上市

在瑞房正式宣布将新天地进行分拆之后，相关的市场消息也随之而来。

5月29日，即瑞房公布分拆的第二天，就有报道援引消息人士的话透露，瑞房计划是次新天地的分拆，在香港上市融资10亿美元。

同时并称，瑞房已经聘请摩根大通和Standard Chartered Securities安排上市事宜，预计会在今年第三或第四季度完成分拆上市。

而较早前，亦有传闻指出，瑞房考虑将新天地等内地商业地产分拆，或采用房地产投资信托(REITs)的形式在香港上市。

当天，罗康瑞并未透露过多关于分拆的具体事项，包括新天地的估值、集资金额、分拆形式等等。但其表示，目前有四家投行参与到是次的分拆计划当中，瑞房与其亦将会继续商讨相关事宜，但如何做才是一个最好的安排，暂时未有决定。

同时，罗康瑞亦明确否认了此前将采取REITs上市的说法。“我们不会用REITs的方式上市，我们希望公司本身有这个实力，而不是纯粹收租派息。”

选择分拆，当然是为了融资。瑞安房地产行政总裁李进港较早前亦指出，瑞安在大陆的商业地产项目发展到一定规模，且已比较成熟。瑞安去年就准备将商业地产分拆上市，分拆后可拓展更多融资渠道。

高盛于5月29日也发布评级报告称，若能分拆成功，可使瑞房更能集中发展大型综合项目，高端商业资产亦会多一个融资平台，有助瑞房降低负债比。

但这也多少让人怀疑瑞房的资金链情况。虽然瑞房明确暂无拿地的计划，但毕竟在此之前瑞房也进行了两笔融资安排，且目前的销售情况不是太尽如人意。

今年1月至2月，瑞房成功发行2.5亿新币及4.75亿美元债券为业务发展筹集充沛资金。截至2011年末，瑞房现金及银行存款为63.7亿元，净资产负债比率为65%。而据最新消息透露，瑞房正寻求一笔约20亿元人民币的三年期贷款，用于上海的一项住宅项目。

财务总监尹焰强就此解释，在今年年初做的两笔债券是在市场环境尚好的情况完成的，“有人问这些债券是否很重要，没做成会否使公司有资金压力，我可以告诉你，我们不存在打的资金压力。”

他指出，截至2011年末公司共有资金63亿，加上年初的两笔债券共增加资金42亿，目前资金情况较充裕，并足够完成今年开发项目的需要。他更称，融资是在市场好的情况才会去做，而非被迫去做，目前的债券市场大门已经基本关闭了，下半年市场是否重开，是否适合集资仍不清楚，但暂时并无任何集资的打算。

李进港亦指出，虽然截至5月底公司仅完成19亿的销售额，较全年120亿销售目标仍有相当长的一段距离，但大部分楼盘集中在今明两月或下半年推出。加上一些正在洽谈的非核心商业的出售，对今年的销售目标的完成有信心，当然可能会随着不同的环境做一些微调。

“去年上半年瑞房也是仅完成年度目标的20-30%，因为我们的盘不多只有8个，中间可能会因应建筑周期集中在下半年推，但有几个比较成熟的盘，比较受欢迎的盘今年也在出售。”李进港续称。

如何定位？

尽管如此，罗康瑞较早前也表示，如果分拆一事能行，瑞房的资金也会变得更为充裕些。当然，市场情况总是变幻莫测，谁也说不准最后的结果将是如何。有分析人士指出，尽管近期香港股市有回暖迹象，但国内房地产市场前景依然不明朗，加上瑞安负债率不断上升，分拆上市未必能受到投资者青睐。

包括罗康瑞自己也指出，尽管目前地方政府有一些微调促进销售的措施，近期楼市销售的情况有所回升，但相信短期内房地产宏观调控不会有很大的松动。

“市况我们控制不了，我们一定要做好准备，如果市况真的不能承受我们上市的计划，我们当然是另外有自己的安排，但现在仍然有信心应该可以做到。”罗康瑞称。

不过，对罗康瑞来说，分拆不仅仅是为了融资这么简单。

如果新天地分拆成功，那就意味着，瑞安集团将变成有三个地产上市公司平台：瑞安房地产、瑞安建业及中国新天地。罗康瑞对于这三家公司的对应定位是：地产开发商、特殊项目运营者及资产管理和商业地产投资者。

罗康瑞称，如此分拆，主要是为了使商业和写字楼的物业价值能够得以更大的体现，也可以为股东谋取更大的利益。

但事实上，在瑞安建业宣布转型做房地产之后，虽然瑞安一再强调瑞安建业与瑞房的分工与定位，但市场始终不能很好地对双方进行区分，这也使得瑞安旗下地产公司的估值一直处于偏低水平。

“我知道市场对我们的分工不是很清楚，虽然我们公司内部比较了解，但市场不清楚就对我们的股价有影响，我们一定会去面对这个问题，并一定会去解决。”

罗康瑞指出，目前瑞安集团最重要的工作就是希望将集团的业务进行重组，使业务合理化，也可以令市场更清晰明白公司的分工。至于未来瑞安建业、瑞安房地产的业务是否会做出调整，这个问题暂时还不是太着急，但会在适当的时候向公众交代清楚。